РИАР / Юрист / Расчет подоходного налога из кадастровой стоимости

Налог при продаже недвижимости (подоходный налог) и кадастровая стоимость с 2016 года.

На сегодняшний день риэлтерский и юридический мир наконец то осознал всю серьезность внесенного вступившего в силу в 2016 году пункта 5 в статье 217.1 Налогового Кодекса РФ. Все привычные ухищрения, помогающие продавцам владеющим недвижимостью меньше срока освобождающего от уплаты подоходного налога, стали неэффективны.

При отчуждении недвижимого имущества у собственника, владеющего недвижимостью меньше срока освобождающего от уплаты подоходного налога, появляется обязательство по оплате налога, если у него образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы. Для уменьшения налога многие собственники шли на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре, тем самым скрывая часть дохода от государственных и налоговых органов. Для предотвращения подобной практики с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. При чем, по мнению сформировавшемуся в обществе и в большинстве своем подтвержденному оценочными компаниями, кадастровая стоимость значительной части недвижимости завышена от рыночной стоимости в разы. И нам бы хотелось помочь всем, кто часто задает нам вопросы по этой теме, разобраться в том, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости, как узнать кадастровую стоимость, на какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была понижена, как происходит расчет, если кадастровая стоимость на первое января года когда происходит переход права вообще не была определена.
К сожалению многие специалисты тех компаний, которые не ознакомили своих сотрудников с вышеуказанными изменениями должным образом не уведомили своих клиентов о предстоящих платежах, а клиенты, в свою очередь, уже успели совершить необратимые юридически значимые действия, такие как возмездное отчуждение недвижимости (мена, купля-продажа) и теперь, в октябре следующего года, их ожидают не маленькие счета выставленные налоговой на законных основаниях.

Чтобы понять ситуацию нам необходимо понять, что совершенно различный подход к формированию налоговой базы используется в зависимости от многих факторов, например, совершенно различный подход к расчету налоговой базы в случаях если отчуждаемая недвижимость приобретена до 1 января 2016 года и если отчуждаемая недвижимость приобретена после 1 января 2016 года.
Если отчуждаемая недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемая база - доход определяется по той же схеме, по которой он определялся раньше, то есть из договора купли-продажи. В этом случае кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).
Обращаем внимание, что датой приобретения недвижимости следует считать дату регистрации права собственности (мена, купля продажа, приватизация, дарение, решение суда и пр.), дата получения справки о выплате пая (по ЖСК) или дату открытия наследства (то есть день смерти наследодателя). 
Приведем пример: Григорьева в 2014 году получила в наследство квартиру от матери, кадастровой стоимостью 8 млн. руб. В 2016 году Григорьева продала квартиру. Срок освобождающий от уплаты подоходного налога в этом случае составляет три года и он еще не прошел. Но в договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Если Григорьева использует налоговый вычет в 1 млн.руб, то она не будет вообще платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи полностью покроется вычетом.

Другой пример: Григорьева купила квартиру в 2015 году за 2млн.руб. и продала ее в 2016 году за 2,8 млн рублей. Применив налоговый вычет на основании подтвержденных расходов в размере 2млн.руб. формируется налогооблагаемая база к сумме 800 тыс.руб. от которой рассчитывается налог в размере 13%. Получается, что Григорьева оплатит налог в размере 104 000 руб.

Если отчуждаемая недвижимость приобретена после 1 января 2016 года, и продается, то надо иметь в виду, что налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше или ниже, чем 70% кадастровой стоимости на 1 января года, в котором происходит переход права. Хотя в законе и прописано слово «доход», мы используем для сравнения стоимость отчуждаемого объекта недвижимости, указанную в договоре купли-продажи, а не разницу в стоимости, за которую приобретали от стоимости, за которую продают, так как с точки зрения налоговых органов, именно полная стоимость указанная в договоре купли-продажи является доходом. А подтвержденные расходы (стоимость за которую покупали) или 1000000 руб. налогоплательщик в дальнейшем может использовать на выбор, как налоговый вычет из базы налогообложения для расчёта налога на прибыль от продажи недвижимости физических лиц.

Если доход от продажи (стоимость, указанная в договоре купли-продажи) выше чем 70% от кадастровой стоимости, то налоговая база -  доход и налог рассчитываются только исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость в этом случае не имеет значения.

Приведем пример: Григорьева купила квартиру за 5 млн.руб. в январе 2016 года кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 7 млн.руб. Григорьева продает эту квартиру в августе 2016 года за 6 млн.руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи: 6 млн.руб. продажа. А для выбора базы налогообложения нужно будет сравнить доход и 70% от КС на 1 января 2016г.

7млн.руб. * 70% = 4 900 000руб.  МЕНЬШЕ ЧЕМ 6 млн.руб.  следовательно, налоги будут рассчитываться от стоимости договора.

Григорьева имеет право на налоговый вычет в размере 5 млн.руб. – покупка. Соответственно, налог с 1 млн.руб. - 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость в этом случае не имеет значения.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если отчуждается объект недвижимости и цена указанная в договоре купли-продажи меньше, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, в этом случае  в целях налогообложения доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года в котором происходит переход права.

Приведем пример: Григорьева купила квартиру за 5 млн.руб. в январе 2016 года кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 7 млн.руб. Григорьева продает эту квартиру в августе 2016 года за 1 млн.руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из КС на 1 января 2016г .  умноженной на 70%.

Для выбора базы налогообложения нужно будет сравнить доход и 70% от КС на 1 января 2016г.

7млн.руб. * 70% = 4 900 000руб.  больше ЧЕМ 1 млн.руб.  следовательно, налоги будут рассчитываться от КС.

Григорьева имеет право на налоговый вычет в размере 5 млн.руб. – покупка. Соответственно, налог отсутствует (4900 000- 5000 000 руб. ).

Приведем другой пример: Григорьева получила по наследству квартиру в июне-июле 2016г. (дата смерти наследодателя - январь 2016 года) кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 7 млн.руб. Григорьева продает эту квартиру в августе 2016 года за 1 млн.руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из КС на 1 января 2016г.  умноженной на 70%.

Для выбора базы налогообложения нужно будет сравнить доход и 70% от КС на 1 января 2016г.

7млн.руб. * 70% = 4 900 000руб.  больше ЧЕМ 1 млн.руб.  следовательно, налоги будут рассчитываться от КС.

Григорьева имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн.руб. Соответственно, налог составит 507 000 руб.  

4900 000- 1 000 000руб =3900000руб.

3900000руб.*13% = 507 000 руб.  

Приведем другой пример: Григорьева купила квартиру за 3 млн.руб. в январе 2016 года кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 7 млн.руб. Григорьева продает эту квартиру в августе 2016 года за 1 млн.руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из КС на 1 января 2016г.  умноженной на 70%.

Для выбора базы налогообложения нужно будет сравнить доход и 70% от КС на 1 января 2016г.

7млн.руб. * 70% = 4 900 000руб.  больше ЧЕМ 1 млн.руб.  следовательно, налоги будут рассчитываться от КС.

Григорьева имеет право на налоговый вычет в размере 3 млн.руб. – покупка. Соответственно, налог составит 247 000 руб.  

4900 000- 3 000 000руб =1900000руб.

1900000руб.*13% = 247 000 руб.  

Приведем другой пример: Григорьева купила квартиру за 3 млн.руб. в январе 2016 года кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 7 млн.руб. Григорьева продает эту квартиру в августе 2016 года за 3 млн.руб., рассчитывая, что будет освобождена от уплаты налогов, так продает она ее за столько же за сколько покупала. Но не все так просто с новым законодательством. Уплаты налогов Григорьева не избежит. И, как многие граждане в подобной ситуации, которые еще не разобрались в новом законодательстве, есть шансы что Григорьева узнает о возложенном на нее обязательстве по уплате не малой суммы налога только к октябрю 2017 года, когда этот налог будет сформирован налоговыми органами. А времени на выплату данной немаленькой суммы у Григорьевой будет только два месяца – то есть до 1 декабря 2017г.  

Давайте посчитаем. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из КС на 1 января 2016г.  умноженной на 70%.

Для выбора базы налогообложения нужно будет опять сравнить доход и 70% от КС на 1 января 2016г.

7млн.руб. * 70% = 4 900 000руб.  больше ЧЕМ 3 млн.руб.  следовательно, налоги будут рассчитываться от КС.

Григорьева имеет право на налоговый вычет в размере 3 млн.руб. – покупка. Соответственно, налог составит 247 000 руб.  

4900 000- 3 000 000руб =1900000руб.

1900000руб.*13% = 247 000 руб.  

В этой ситуации мы видим, что сумма налога не изменилась от той ситуации, где Григорьева продавала за 1000000 руб. Это связано с тем, что во всех случаях, при одинаковой стоимости покупки объекта недвижимости (если данная стоимость выше 1млн. и выбирается в качестве налогового вычета именно расходный вариант) и при одинаковой кадастровой стоимости сумма налога не меняется и абсолютно не зависит от стоимости указанной в договоре купли-продажи, если эта стоимость не превышает 70% от кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости и на какой момент нужно смотреть кадастровую стоимость.

Теперь обратим свое внимание на другой важный момент, который интересует продавцов и который так же влияет на размер налога – это, понимание того факта на какой момент берется кадастровая стоимость для формирования базы налогообложения.

 Многие потенциальные продавцы уже осознали, что кадастровая стоимость их объекта недвижимости завышена и запланировали ее снижение с целью продажи. Нам бы хотелось обратить внимание на то, что снижением кадастровой стоимости мы занимаемся не первый день и понимаем саму суть и возможные результаты этой процедуры.  Действительно зачастую мы снижаем кадастровую стоимость в разы, приближая ее к реальной рыночной стоимости. В этом случае, граждане должны различать:

- сниженная в любой момент текущего года кадастровая стоимость моментально, влияет на размер имущественного налога на недвижимость, сокращая его размеры с момента поступления информации о ее снижении в налоговый орган;

- сниженная в любой момент текущего года кадастровая стоимость, не влияет на размер подоходного налога на недвижимость, отчуждаемую в том же году, когда произошло снижение кадастровой стоимости, так как формирование базы налогообложения происходит исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января того года, когда происходит переход права.

Следовательно, если рассчитывать на понижение размера подоходного налога, то возмездно отчуждать недвижимость необходимо на следующий год после снижения ее кадастровой стоимости.

Приведем пример: Григорьева получила по наследству квартиру в июне-июле 2016г. (дата смерти наследодателя - январь 2016 года) кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 7 млн.руб. Григорьева планирует продать эту квартиру в августе 2016 года за 3 млн.руб. Григорьева сходила на консультацию к юристу и узнала, что налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из КС умноженной на 70%. Григорьева рассчитала, что для выбора базы налогообложения нужно будет сравнить доход и 70% от КС.

7млн.руб. * 70% = 4 900 000руб.  больше ЧЕМ 3 млн.руб.  следовательно, налоги будут рассчитываться от КС. Григорьева знает, что имеет право воспользоваться налоговыми вычетами, но так как она ее не приобретала, а получила безвозмездно, то вычетом учетом расходов она воспользоваться не сможет, она имеет право только на налоговый вычет в размере 1 млн.руб. Соответственно, налог составит 507 000 руб.  

4900 000- 1 000 000руб =3900000руб.

3900000руб.*13% = 507 000 руб.  

Григорьева поняла, что от того что КС ее объекта недвижимости завышена от рыночной стоимости больше чем в два раза и это приведет ее к обязанности переплачивать при оплате подоходного налога.

В июле 2016г. Григорьева обратилась к юристам и ей понизили КС, и в августе 2016года кадастровая стоимость ее квартиры стала 2500 000руб.

Теперь разделим эту ситуацию на три варианта:

Первый вариант – юридическая фирма была в курсе цели снижения кадастровой стоимости, а именно продажа объекта недвижимости и специалисты юридической фирмы предупредили Григорьеву о том что, если она хочет сэкономить на уплате налога, то продавать квартиру ей следует после 1 января 2017 года, так как формирование базы налогообложения происходит исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января того года, когда происходит переход права (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Григорьева воспользовалась их советом и продала квартиру в январе 2017 года за 3 млн.руб.
В этом случае налог формируется так:

 Новую КС 2500тыс.руб. * 70% = 1750 000руб.  меньше чем 3 млн.руб.  следовательно, налоги будут рассчитываться от суммы указанной в договоре купли-продажи. Григорьева может воспользоваться налоговым вычетом в 1млн.руб. Соответственно, налог составит 260 000 руб.  

3000000- 1 000 000руб =2000000руб.

2000000руб.*13% = 260 000 руб.  Григорьева, понизив кадастровую стоимость и отложив продажу, сэкономила 247000 руб.

Второй вариант – юридическая фирма была в курсе цели снижения кадастровой стоимости, а именно продажа объекта недвижимости и специалисты юридической фирмы предупредили Григорьеву о том что, если она хочет сэкономить на уплате налога, то продавать квартиру ей следует после 1 января 2017 года, так как формирование базы налогообложения происходит исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января того года, когда происходит переход права (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Григорьева воспользовалась их советом и продала квартиру в январе 2017 года за 1 млн.руб.
В этом случае налог формируется так:

 Новую КС 2500тыс.руб. * 70% = 1750 000руб.  больше чем 1 млн.руб.  следовательно, налоги будут рассчитываться от кадастровой стоимости на 1 января 2017 года. Григорьева может воспользоваться налоговым вычетом в 1млн.руб. Соответственно, налог составит 97500 руб.  

1750000- 1 000 000руб =750000руб.

750000руб.*13% = 97500 руб.  

Третий вариант – юридическая фирма не была в курсе цели снижения кадастровой стоимости, а именно продажа объекта недвижимости и специалисты юридической фирмы  не предупредили Григорьеву о том что, если она хочет сэкономить на уплате налога, то продавать квартиру ей следует после 1 января 2017 года, так как формирование базы налогообложения происходит исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января того года, когда происходит переход права (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Григорьева рассчитывая, что кадастровая стоимость понижена и не зная о том что показателем является 1 января года, когда происходит переход права, продала квартиру в августе 2016 года за 3 млн.руб.
В этом случае налог формируется так:

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из КС на 1 января 2016г.  умноженной на 70%.

Для выбора базы налогообложения нужно будет сравнить доход и 70% от КС на 1 января 2016г.

7млн.руб. * 70% = 4 900 000руб.  больше ЧЕМ 3 млн.руб.  следовательно, налоги будут рассчитываться от КС.

Григорьева имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн.руб. Соответственно, налог составит 507 000 руб.  

4900 000- 1 000 000руб =3900000руб.

3900000руб.*13% = 507 000 руб.                                  

Последний вопрос, который хотелось бы рассмотреть, это, как рассчитывается налогооблагаемая база, если кадастровая стоимость на 1 января года, когда происходит переход права вообще не определена?

Такие ситуации, при которых  кадастровая стоимость объекта не определена, могут встречаться в новых домах, которые сдаются после января. Для таких объектов недвижимости Налоговый Кодекс определяет нормы по которым, случаи когда на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре купли-продажи , так как мы рассказывали в начале, как мы считаем налог до 1 января 2016 года (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Где и как Вы можете узнать кадастровую стоимость?

Вы можете обратиться за консультацией к нашим специалистам, которые в кратчайшие сроки узнают для Вас кадастровую стоимость интересующих Вас объектов недвижимости.
Как понизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Позвоните специалистам нашей компании, мы имеем богатый позитивный опыт на сайте и в оказании услуг по снижению кадастровой стоимости! В течении дня мы рассчитаем для вас на сколько понизится кадастровая стоимость объекта недвижимости, подпишем с Вами договор и начнем работать!

Мы понизим для Вас кадастровую стоимость!

Записаться на консультацию к юристу Вы можете по телефонам: 8(8452) 46-28-69; 8(8452) 25-08-11