Организация (заказчик-застройщик) приобретает в собственность земельный участок на аукционе. На земельном участке будет строиться многоквартирный жилой дом с привлечением денежных средств для долевого строительства. Кому будет принадлежать этот участок после окончания строительства?

Право собственности на земельные участки, согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Согласно ст. 289, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество этого дома, не являющееся частью одной из квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом. При этом исходя из ст. 273, п. 2 ст. 290 ГК РФ, ст. 38 ЖК РФ доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома переходит вместе с правом собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Учитывая, что право собственности на объект долевого строительства возникает у участника долевой собственности с момента государственной регистрации такого права (п. 1 ст. 16 Закона о долевом строительстве, ст.ст. 130, 131, 219 ГК РФ), право долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом, также возникает с момента государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. При этом государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ч. 5 ст. 16 Закона о долевом строительстве, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации, п. 6 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82).
Таким образом, по завершении строительства при регистрации права собственности на объект долевого строительства право общей долевой собственности на земельный участок, находящийся под домом, должно регистрироваться автоматически. Соответствующая запись вносится в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 16 Закона о долевом строительстве). Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (ч. 3 ст. 16 Закона о долевом строительстве).
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 4 ст. 16 Закона о долевом строительстве).
При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, разделы единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, относящиеся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом, и к иным объектам недвижимости, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, объединяются в единое целое. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него (п. 8, п. 16 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29, п. 42, п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

Добрый день! В 2009 году я купила квартиру в строящемся доме. Право собственности на квартиру было оформлено около года назад. Сейчас я планирую продать квартиру по большей цене, чем цена покупки, добавить денег и купить новую квартиру большей площади. Как лучше всего осуществить такую сделку, чтобы мои затраты были минимальны?

Специалисты нашего Агентства помогут Вам решить этот вопрос. Вся контактная информация указана на нашем сайте. Мы окажем Вам помощь в сопровождении каждой из сделок для минимизации всех затрат при купле-продаже объектов недвижимости

Добрый день! Хочу подать иск в суд с требованием выплатить неустойку за срыв сроков сдачи квартиры. Размер иска – 1 миллион рублей. Квартиры приобреталась по договору долевого участия, оформленному на меня и мою супругу в равных долях. Должны ли мы подать два иска, или достаточно будет одного? Каков размер государственной пошлины для моего иска? (искал сам, но запутался в типах исков в Гражданском Кодексе). Скажите, на основании чего может быть уменьшена сумма иска и могу ли я, если это произойдет, подать жалобу на судебное решение о частичном удовлетворении иска? Спасибо большое.

Стоимость подачи иска определяется Налоговым Кодексом, а не положениями Гражданского Кодекса РФ. Иск с требованием выплаты неустойки может быть подан один от Вас двоих. Суд вправе удовлетворить Ваши исковые требования как полностью, так и частично. Судебное решение о размере выплаты определяется в первую очередь, предоставленными Вами доказательствами. В случае, если судом будет вынесено не удовлетворяющее Вас решение, Вы вправе обжаловать его в установленном порядке в апелляционном суде или подать кассацию. При этом должны быть соблюдены сроки, определённые для обжалования судебных решений

Вам следует оформить договор переуступки права собственности с нынешним правообладателем (гражданином) и поставить в известность либо согласовать договор переуступки права собственности на недвижимость с застройщиком, с которым заключался договор долевого участия. Регистрировать такой договор в регистрационной палате необходимо в том случае, если разрешение на возведение жилого дома было выдано после 01.04.2005 г., а первичный договор долевого участия был зарегистрирован в установленном порядке. Подать договор о переуступке права собственности на государственную регистрацию можно и без Вас, в случае если Вами будет выдана доверенность на проведение госрегистрации представителю застройщика

Здравствуйте! Я покупаю квартиру в только что построенном доме у дольщика. Право собственности на квартиру пока ещё не получено, хотя дом официально сдан в эксплуатацию. Пожалуйста, подскажите, как лучше обезопасить себя от подвоха? Какие документы проверять, на что обратить внимание, куда обращаться? Спасибо.

Мы бы порекомендовали Вам изучить все документы, свидетельствующие о праве собственности продавца на продаваемую Вам квартиру. Следует проверить договор купли-продажи заключённый с первым владельцем квартиры, квитанции об оплате инвестиционных взносов. Кроме того, мы бы советовали поручить эти проверки специалисту.

Добрый день! У меня такой вопрос: я хочу купить квартиру в новостройке и не знаю, как правильно всё оформить, для того чтобы не оказаться обманутым. Кто может мне помочь в решении этого вопроса?

Для того чтобы обезопасить себя от недобросовестных застройщиков при покупке квартиры в строящемся доме, мы бы порекомендовали обратиться к помощи специалистов, которые выполнят профессиональную оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости и дадут рекомендации относительно текста договора, который предлагается к подписанию.

Добрый день! У меня есть на руках подписанный договор долевого участия. Дата подписания – июнь. По словам застройщика, дом должен был быть сдан в ноябре. Сегодня застройщик выступил с предложением задним числом изменить дату подписания договора на апрель, ссылаясь на то, что по документам, дом был сдан ещё в тогда. В связи с этим у меня два вопроса: переподписание договора долевого участия задним числом может как-то негативно отразиться на моих правах? Вправе ли я без каких-либо последствий для себя отказаться от сделанного мне предложения подписать этот договор?

Конечно, Вы можете отказаться от предложения подписать договор долевого участия задним числом. Однако, следует помнить, что желательно подписывать договор долевого участия до получения Акта приёмки дома Государственной комиссией. В тоже время, при перезаключении следует внимательно изучить текст нового договора. Вы не имеете права оформлять договор долевого участия, в случае подписания Протокола поквартирного распределения, поскольку именно в этом документе прописываются все будущие собственники квартир в новостройке. Этот вопрос также необходимо выяснить у застройщика. Подписывают протокол поквартирного распределения все участники процесса инвестирования.

Здравствуйте! Мы с супругом покупаем квартиру в доме, строительство которого ещё не завершено, договор оформлен на моего мужа, однако, за время строительства у него был диагностирован рак. Скажите, возникнут ли какие-то проблемы с купленной собственностью, если мой супруг не доживёт до сдачи квартиры? Не возникнет ли проблем с наследованием такой квартиры или, может быть, лучше каким-то образом перезаключить договор на меня, пока дом ещё не сдан в эксплуатацию?

В случае, если Ваши взаимоотношения с застройщиком регулируются Федеральным Законом № 214-ФЗ (Договором долевого участия), то к Вашему договору долевого участия будут применяться нормы Гражданского Кодекса РФ в части наследования имущества по закону или по завещанию. Если же сделка купли-продажи была оформлена каким-то другим образом, например, по предварительному договору купли-продажи, то будут работать положения Гражданского Кодекса о правопреемственности, т.е. при заключении предварительного договора покупатель не получает имущественные права. Таким образом, в этом случае, вопрос не однозначный и мы бы рекомендовали для подстраховки переоформить договор на кого-то из Ваших родственников.

Моему второму ребенку 2 года. У меня есть материнский сертификат. Могу ли я воспользоваться им и купить квартиру в новостройке?

Добрый день!

Так как Вашему ребенку еще не исполнилось три года, Вы можете использовать материнский капитал только в качестве досрочного погашения ипотечного кредита. Сейчас большое количество банков, предлагающих программы кредитования строящихся домов, все они работают с материнскими сертификатами. 

Хотела спросить еще, каким образом правильно оформить сделку, покупая квартиру от дольщика? Это сделка по переуступке? Какие должны быть документы у дольщика?

Покупать квартиру "от дольщика" надежно, при условии наличия полного пакета документов, который варьируется от особенностей конкретного застройщика и вида предоставляемых подрядчиком услуг. Проанализировать пакет документов и провести юридически верно сделку переуступки Вам помогут наши юристы, обладающие большой практикой по данному вопросу. 

Координатор работы с новостройками Альбина 46-82-04.